Как оформляется переуступка прав на квартиру. Переуступка квартиры - что это. Оформление договора цессии: алгоритм действий

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования - покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка - что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки - продавец и покупатель - называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
Переоформление прав - трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке - многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

Оповестить о своем намерении строительную компанию.
Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
Получить выписку из ЕГРП.
Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права - переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке - один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке - процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия - это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки . По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

инвестиционные соглашения;
предварительные соглашения купли-продажи;
предварительные соглашения долевого участия;
вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно . В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке:

Комментарии (40)

Елена | 2015/12/01

у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?

admin | 2015/12/07

Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.

Марина | 2016/01/24

Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю

/Н | 2016/02/07

Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…

Ирина | 2016/07/05

Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого….. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!

Анастасия | 2016/11/26

А как быть в таком случае? Мы хотим трехкомнатную квартиру обменять на две однушки. Позвонила баба, которая должна уже вот-вот получить ключи от сданного ЖСК, а нам предлагает обменяться по договору переуступки.. Не получится ли так, что мы оформим на нее нашу трешку, а она вместе с теми двумя квартирами еще и ипотеку на нас повесит???
Т.к. в статье сказано, что по этому договору переходят и права, и обязанности новому покупателю.

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Анастасия! Перед проведением сделки вам необходимо детально ознакомиться со всеми документами на недвижимость, а также получить информацию о наличии каких-либо обременений в отношении данных объектов недвижимости. Что касается ипотеки, то по договору переуступки права требования ипотечные обязательства переданы быть не могут или могут быть переданы только с письменного согласия банка и стороны, принимающей обязательство.

Мария | 2017/11/02

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: “Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость.

Светлана | 2017/11/21

Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика. Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали. Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка. Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо!

admin | 2017/11/30

Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права.

Ирина | 2017/12/12

Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы. В моем случае мне нужно подавать иск к застройщику, или к продавцу-физ.лицу?

admin | 2017/12/26

Здравствуйте Ирина! В первую очередь, для точного ответа на ваш вопрос необходимо ознакомиться с решением суда, а также основаниями, в связи с которыми записи из ЕГРП были аннулированы, а право собственности – прекращено. В вашей ситуации иск необходимо предъявлять непосредственно к стороне, нарушившей ваши права. Это может быть как и застройщик, так и сторона договора цессии, именно поэтому для точного установления всех обстоятельств необходим подробный анализ судебных материалов состоявшегося разбирательства.

Анастасия | 2018/02/24

Добрый день! Хотим купить квартиру по пернуступке, но у первого дольщика уже есть ает приема-передачи и ключи на руках. Застройщик готов его аннулировать, но нам немного страшновато, т. К. Не понятно, насколько это все законно и какие риски могут быть. Спасибо!

admin | 2018/03/03

Здравствуйте Анастасия! Покупка жилья по договору переуступки права требования допускается только до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Если вы доверяете застройщику и сторонам сделки, а также если акты приема-передачи квартиры (их оригиналы) будут аннулированы в вашем присутствии, вы можете согласиться на проведение данной сделки, однако, в любом случае, сделка заведомо совершаемая с нарушением требований закона не является по своей природе чистой и безопасной сделкой

Андрей | 2018/03/30

Спасибо за статью. А вот как быть если квартира по договору уступки продавалась несколько раз, то есть Подрядчик продал права другому юр. лицо а юр. лица квартиру покупает физ.лицо. Какими документами закрываются обязательства между Подрядчиком и юр. лицом? Акты сверки взаимозачета?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Андрей! В подтверждение отсутствия задолженности по договору сторонами могут быть представлены любые документы: например, могут быть представлены как акты сверки расчетов, так и справки об отсутствии задолженностей.

Галина Курнева | 2018/04/02

Договор долевого участия был оформлен между застройщиком и подрядчиком, дом сдан. После этого подрядчик заключает договор цессии с гражданином К., после этого гражданин К. заключает договор цессии с гражданином Г., сейчас гражданин Г. Заключил договор цессии со мной, договор отдали на госрегистрацию, кроме того,все предварительные договоры цессии проходили госрегистрацию. Вопрос: от кого и по какому документу я должна получить квартиру? Насколько я в курсе, право собственности на квартиру не оформлялось… Кто должен оформлять Акт приема передачи квартиры мне- застройщик? И как я могу быть уверена, что предыдущие обладатели права на квартиру его полностью оплатили и не реализовали?

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Галина Курнева! Акт приема-передачи квартиры должен с вами подписываться застройщиком, поскольку в соответствии с договором цессии к участнику договора переходят все права и обязанности – то есть, к вам переходит право на приемку квартиры и получение ключей. Факт подписания договора цессии при наличии в нем соответствующих условий подтверждает отсутствие задолженностей по оплате квартиры. Для подтверждения отсутствия задолженности по оплате квартиры вы можете обратиться к застройщику или запросить необходимые документы у второй стороны по договору.

Светлана | 2018/09/20

Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, по переуступке, при непосредственном участии застройщика (застройщик и будет подготавливать все необходимые документы для регистрации сделки)… Оплата через аккредитив в Сбербанке. На какие моменты необходимо обратить особое внимание, кроме тех, которые указаны в статье? Из неё я в основном поняла только то, что необходимо убедиться что квартира продавцом оплачена, и долгов за этот объект перед застройщиком нет.
В каком случае впоследствии сделка может быть аннулирована судом – как у некоторых комментаторов? Где можно найти типовой договор переуступки, что бы хотя бы примерно представлять, как он должен быть оформлен юридически грамотно?

admin | 2018/09/21

Светлана | 2018/10/28

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у кого лучше риобрести квартиру в новостройке у инвестора или застройщика.

admin | 2018/11/07

Здравствуйте Светлана! В наибольшей степени интересам покупателя отвечает приобретение квартиры у застройщиков, поскольку в данном случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ и ФЗ «О защите прав потребителей», на основании которых покупатель имеет определенные гарантии по защите своих интересов в случае нарушения застройщиком условий действующего договора.

Елена | 2019/01/12

Здравствуйте,хочу у вас уточнить информацию если оформлен договор цессия..и его признает суд не действительным..кому остаётся права собственности на квартиру?(банкротство застройщика)

admin | 2019/01/28

Здравствуйте Елена! В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Окончательное решение о правах на жилое помещение после признания сделки недействительной будет принято судом с учетом всех обстоятельств дела.

Любовь | 2019/04/06

Добрый вечер! Возможно ли зарегистрировать в рег.палате Договор уступки (ДУПТ) оплаченный на 50%? Договор оформлялся в рассрочку на год, вторые 50% должна была оплатить через год, но за этот год стройка остановилась, в настоящее время фирма находится в стадии банкротства.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Любовь! Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ не запрещает регистрацию договоров уступки прав требований, в отношении которых отсутствует полная оплата. Таким образом, данное обстоятельство не является препятствием в государственной регистрации договора. Если в отношении застройщика возбуждено банкротное дело в Арбитражном суде, вам также необходимо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением о вступлении в реестр требований кредиторов.

Светлана | 2019/07/01

Очень информативно, спасибо.
Но у меня дополнительно вопрос
Покупаю квартиру по переуступки …
Цена по ДДУ 1990 000
Цена по переуступке
2130 000
Дольщиком оплачена по ДДУ должна только в будущем, т.е. дольщиком не оплачена доля..в принципе. Каков порядок оформления?
Договор переуступки предлагают, а знающие юристы говорят что я должна составить договор перехода долга на сумму 1990 000 с дольщиком,оплатив как я понимаю на счёт затройщика
А остальные выплатить дольщик….
помогите пожалуйста

admin | 2019/07/16

Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Таким образом, вам необходимо не только заключить договор переуступки прав требований, но и урегулировать вопрос расчетов по договору – например, путем заключения дополнительного соглашения о переводе долга, как вам и советовали ранее.

Татьяна | 2019/10/14

Здравствуйте. Собралась покупать покупать квартиру в новостройке, дом будет сдан через 2 месяца. Выяснилось, что у квартиры есть дольщик, какой-то дедушка в деревне за 3000 км от нашего города. Квартира приобреталась в ипотеку и осталось им выплатить 500 тыс руб (как раз столько, сколько у меня есть на перв взнос). У мененджера отдела продаж застройщика имеется доверенность от имени этого деда. Мне предлагают перевести 500 тыс деду в оплату оставшейся ипотеки и подождать оформление документов, когда квартира перестанет быть обременением у банка. А потом доплатить оставшуюся сумму стоимости жилья, оформив договор цессии. Стоит ли связываться и какие риски ожидают.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру - это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье - это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

По предварительному договору купли-продажи . В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.
Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному - дополнительных действий совершать не требуется.
По соглашению долевого участия в строительстве . Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру - порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

основной договор, по которому «переуступается» право;
документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
акт передачи всех бумаг;
договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество - «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток - если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости - приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет - вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

Срок существования компании.
Актуальность учредительных документов.
Наличие разрешения на строительство.
Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

Личный паспорт.
Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Активное развитие строительного рынка приводит к возникновению различных понятий. Многих потенциальных покупателей интересует такой процесс, как переуступка квартиры, что это и на каком основании происходит попробуем разобраться. При подписании договора долевого участия с застройщиком, гражданин может передать свое право требования на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка прав требования собственности регламентируется ФЗ №214.

Итак, нужно сперва разобраться, что такое переуступка. Это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделку называют цессией.

Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступка права осуществляется только на строящийся объект - в новостройке , т.е. это первичное жилье (первичка ). Каждая сторона при этом имеет свои преимущества . Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.

Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Договор цессии, как и договор ДДУ , должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.

Стоит ли заключать переуступку квартиры?

Нужно учитывать тот фактор, что дольщики не отвечают за непосредственную деятельность застройщика. Согласно ст. 390, причиной расторжения договора не может быть низкое качество постройки или продление сроков.

Чтобы перестраховаться, можно прописать дополнительный пункт договора о том, что цедент берет на себя поручительство за деятельность застройщика. Тогда, в случае остановки строительства, покупатель может потребовать возмещение средств. Однако в практике такие договора практически не встречаются.