Бизнес-план открытия бизнес центра

Малый бизнес в России существует и развивается вопреки всем кризисам. И пока будут наличествовать предприниматели, располагающие относительно небольшими «стартовыми» деньгами (до 2-3 миллионов рублей) – потребность в бизнес центрах будет большой, ведь представителям малого бизнеса выгоднее и удобнее взять в аренду и обустроить под себя помещение для функционирования фирмы, чем покупать его.

Таким образом, основное предназначение бизнес центра – дать как можно больше возможностей для комфортной деятельности различных сфер малого бизнеса в регионе. Оно очень хорошо сочетается с интересами его владельца в короткий срок окупить затраты на возведение и обустройство здания Центра и впоследствии иметь стабильный профит от сдачи в аренду помещений.

Основная концепция предприятия и возможности использования помещений

Бизнес центр, по сути, представляет собой достаточно большое здание, принадлежащее одному владельцу, в котором некрупные предприниматели имеют возможность снять (в большинстве случаев) или выкупить небольшие помещения. Основная цель такого помещения, соответственно – предоставление бизнесу возможности обрести собственное представительство за доступные деньги.

Приведенная таблица позволяет сравнить варианты «заполучения» помещений для бизнеса и выбрать оптимальный, исходя из возможности вложить определенную сумму и ожидаемой окупаемости.
Расчеты приведены для трехэтажного офисного здания общей площадью 450 кв. м, в котором располагаются 25 офисных помещений. Предполагается, что здание было выстроено и отделано «с нуля» в городе-миллионнике в шаговой доступности от исторического центра.

Таким образом, продавать помещения владельцу бизнес центра выгодно лишь в том случае, если сразу нужна значительная сумма денег, например, чтобы погасить кредит, взятый на строительство.

Как привлечь клиента?

Сегодня у предпринимателей в среднем или большом городе довольно много вариантов выбора помещения для открытия офиса. А потому нужно показать, что предпринимателю будет наиболее выгодно и комфортно работать именно на вашей территории. Для привлечения людей существует несколько довольно эффективных способов:

• Прогрессивная схема оплаты аренды, а в ряде случаев – ее рассрочка на 2-3 месяца;
• Самостоятельная оплата владельцем БЦ коммунальных услуг (рассчитываются и включаются в арендную плату), а также уборка помещений и предоставление иных услуг;
• Обеспечение хорошей клиентской проходимости благодаря выгодному расположению здания;
• Возможность льготного размещения рекламы компании на фасаде здания и внутри него.

Какое помещение строить?

Практика показывает, что выгоднее всего возводить 3-4 этажное здание с небольшим количеством офисов (до 50) средних размеров (15-30 кв. м). Сильное отклонение от этих параметров приведет к тому, что часть офисов будет простаивать, даже при удачном местоположении, а возросшие расходы на строительство и отделку приведут к вынужденному повышению арендной платы, что может отпугнуть небогатых бизнесменов.

Кроме того, на здание небольшой площади и общих скромных размеров проще получить разрешение на строительство даже в черте городского Центра, да и оформление согласующей документации будет дешевле. Сократятся расходы на возведение дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лестницы), не приносящих никакой прибыли. А сроки возведения и отделки объекта сократятся до приемлемых 6-9 месяцев.

Производственный план предполагает размещение на одном этаже 8-9 помещений разной площади, дающей в сумме 130 кв. м (20 «квадратов» займут МОП). В идеале, помещение нужно проектировать так, чтобы полезную S отсеков можно было варьировать, используя перегородки.

Опыт говорит, что сегодня под рассматриваемый бизнес целесообразнее всего возводить здание со следующими параметрами:

Строительную и отделочную технику предпочтительнее брать в аренду, кроме того, нужно будет нанять бригаду строителей (на 4-5 месяцев) и отделочников (на 3-4 месяца).

Что нам стоит Центр построить?

Оформление документов под подобное строительство для «миллионника» Центральной полосы России занимает до 3 месяцев. Стоимость этой услуги будет варьироваться от 7 до 20 тысяч рублей, плюс в такую же сумму может вылиться оформление всех необходимых разрешений. Покупать земельный участок нецелесообразно, выгоднее взять его в аренду у муниципалитета на длительный срок (от 10 лет).

Остальные усредненные расходы, включая аренду земли, на постройку 3-этажного здания общей площадью 500 «квадратов» приведены в таблице. Они актуальны, если завершить строительно-отделочный цикл в течение одного календарного года.

Таким образом, строительство небольшого бизнес центра обойдется в 14,35 млн. рублей. Не стоит пытаться сэкономить на строительных материалах и зарплате рабочих. Помните, что от качества проведенных работ будет зависеть комфорт и безопасность множества людей, более того, от этого параметра во многом зависит и сумма платы за съем помещений, а она и есть ваша чистая прибыль.

Сколько можно заработать?

Предположим, что 4 офиса из 25 были выкуплены сразу по цене 1,8 млн. рублей каждый. Только эти сделки позволят наполовину «отбить» вложенные в строительство Центра деньги. Если оставшийся 21 офис предложить к аренде по самой низкой на ноябрь 2016 года цене – 650 рублей за кв. м, профит составит 650*300=195000 рублей в месяц! Даже за вычетом ЕНВД (29250 рублей) и текущих расходов по содержанию здания (80000 ежемесячно), чистая прибыль превысит 85000 рублей в месяц.

Однако стоит помнить, что около 20% площадей сданы не будут и прибыли от них ждать не придется. В то же время, в большинстве городов размер платы за аренду «квадрата» значительно выше, нежели в примере (порядка 1000 рублей)!

Таким образом, бизнес центр, при удачном выборе места, может окупиться примерно за 4-5 лет, да и то этот немалый срок дают высокие первоначальные затраты.

Подводные камни и возможные риски

Основной и главный риск – отсутствие желающих арендовать офисы в вашем Центре. Поэтому еще до оформления документов на землю и начала стройки, стоит провести анализ предложений в этой сфере в вашем городе.

Скорее всего, так как бизнес этот на подъеме, будет конкуренция, нужно будет постоянно мониторить действия оппонентов по бизнесу и предпринимать ответные шаги, например, предоставлять более выгодные условия аренды. В то же время, не надо слепо повторять шаги конкурентов, значительно выгоднее будет придумать нечто новое, принципиально отличное.

Еще одна потенциальная проблема – взаимоотношения с властями. Поскольку земля находится в аренде, стоит поддерживать добрые отношения с муниципалитетом, оказывать посильную помощь (например, предоставлять пустующие помещения под мероприятия, проводимые городом), а в случае смены власти – налаживать контакты и с ней.

Детский развивающий центр: бизнес-план

Интересным и перспективным разветвлением предложенной в статье идеи является создание детского развивающего центра. Актуальность идеи обуславливается тем, что сейчас многие родители хотят, чтобы их дети дополнительно занимались музыкой, рисованием, моделированием, вы же можете обустроить под эти нужды помещение, нанять администратора и педагогов и получать свой процент прибыли за предоставление места для занятий. Явное преимущество открытия детского центра – относительно невысокие первоначальные затраты. Они приведены в таблице:

Таким образом, подготовить помещение ДРЦ можно менее чем за 1 миллион рублей, тогда как сдача такого помещения в субаренду может приносить ежемесячно примерно 40000 рублей. Учитывая востребованность такого рода заведений и потенциальную их разнонаправленность (музыкальная школа, изостудия, школа раннего развития и т.п.), окупить вложения в проект можно примерно за два года.

Подведем итоги

Открытие бизнес центра – дело не дешевое, но способное принести хорошую, стабильную отдачу в будущем. Этому бизнесу не страшны кризисные тенденции, поскольку желающих взять в аренду помещение под бизнес в средних и крупных населенных пунктах РФ сегодня предостаточно.

Вконтакте

* В расчетах используются средние данные по России

1 020 000 ₽

Стартовые вложения

480 000 - 500 000 ₽

86 000 - 100 000 ₽

Чистая прибыль

15 мес.

Срок окупаемости

Коворкинг-центры – новое явление в бизнес-среде России, которое опирается на тенденции на рынке труда. Ожидается, что к 2020 году доля специалистов, работающих на «удаленке», вырастет до 20%.

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Цель проекта – открытие коворкинг-центра для реализации спектра услуг в сфере коворкинга (организации работы различных специалистов на одной территории, представляющий собой «совместный офис»). Данный коворкинг-центр позиционирует себя как уникальное творческое пространство, объединяющее людей творческих профессий и вдохновляющее на работу.

Целевая аудитория коворкинг-центра состоит из различных групп, к которым можно отнести фрилансеров, начинающих предпринимателей, самозанятое население, а также людей, стремящихся к саморазвитию.

Для реализации проекта арендуется коммерческая площадь 160 кв.м в центральной части города.

Коворкинг-центры – новое явление в бизнес-среде России. Первое подобное заведение открылось в России в 2008 году. На сегодняшний день по всей стране зарегистрировано около 300 коворкинг центров, 1/3 из них располагается в Москве. Для других крупных городов эта ниша более свободна и открывает множество перспектив.

Увеличение продаж без вложений!

«1000 идей» - 1000 способов отстроиться от конкурентов и сделать уникальным любой бизнес. Профессиональный набор для разработки идей бизнеса. Трендовый продукт 2019.

Коворкинг-центр – это относительно долгосрочные вложения, которые не окупятся сразу. Срок окупаемости коворкинг-центров составляет 1-2 года, что может отпугнуть некоторых предпринимателей. Еще одной проблемой является требование значительной суммы первоначальных затрат. Этот вид бизнеса в большей степени подойдет тем инвесторам, которые ориентированы на реализацию долгосрочного проекта, учитывающего веяния современной экономики. Главным достоинством коворкинг-центра как бизнес-направления является ориентация на тенденции экономики. Ежегодно число специалистов, работающих по системе дистанционной занятости, увеличивается. Ожидается, что в России к 2020 году доля специалистов, работающих на «удаленке», вырастет до 20%. Поэтому открытие коворкинг-центров сейчас позволит занять свободную и перспективную нишу, популярность которой через пару лет существенно увеличится.

Объем первоначальных инвестиций составляет 1 020 000 рублей. Инвестиционные затраты направлены на ремонт помещения, приобретение мебели и оборудования, рекламу и формирование оборотных средств, за счет которых будут покрываться убытки начальных периодов. Основная часть требуемых инвестиций приходится на приобретение мебели и оборудования –44,1%. Для реализации проекта будут использованы собственные средства.

Финансовые расчеты охватывают пятилетний период функционирования проекта. В соответствии с расчетами, начальные инвестиции окупятся через пятнадцать месяцев работы. Чистая прибыль при выходе на планируемый объем продаж составит 86000 рублей/месяц. Выход на плановый объем продаж ожидается на 4-ый месяц работы.

Таблица 1. Основные показатели эффективности проекта

2. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ И КОМПАНИИ

Развитие экономики и предпринимательства происходит весьма динамично. Изменения затрагивают все организационные процессы бизнеса, что способствует расширению спектров аутсорсинга и фриланса. Современный бизнес адаптируется под новые требования и нужды субъектов экономических отношений. Отдельные специалисты и профессиональные группы ищут альтернативные варианты организации рабочего пространства. Привычные офисы, на аренду которых тратятся существенные суммы, заменяются так называемыми коворкинг-центрами – местом, где можно работать, проводить деловые встречи, пользоваться Wi-Fi и отдыхать.

В последние годы коворкинг-центры набирают популярность, поскольку наблюдается тенденция перехода специалистов на удаленную работу. Фотографы, дизайнеры, IT-специалисты, писатели, юристы – представители абсолютно разных профессий приходят к выводу, что пользование коворкинг-центрами намного удобнее и дешевле, нежели аренда дорогих офисов в центре города.

Идея коворкинг-центров появилась в США в 2005 году, а для России является относительно новой. Первый коворкинг-центр в России был открыт в Челябинске в 2008 году. На сегодняшний день в России зарегистрировано около 300 коворкинг-центров, из них более 100 расположено в Москве. Однако говорить о насыщении рынка еще рано.

Данный формат отлично прижился во многих странах, но в России по-прежнему находится на начальной стадии своего развития и не приобрел таких масштабов, как в некоторых государствах. Причина этого заключается в специфике отечественной экономики: во-первых, дистанционная занятость специалистов в России не превышает 5% от общего числа активного экономически занятого населения (для сравнения, в США 45% сотрудников работает на «удаленке» или имеет такую возможность); во-вторых, арендаторы с неохотой сдают помещения, предназначенные для коворкинг-центров, так как считают этот бизнес довольно непостоянным. Несмотря на это, положительные тенденции в бизнесе позволяют говорить о коворкинг-центрах как о перспективном направлении, поскольку:

ежегодно процент дистанционной занятости в России растет. По оценкам J’son & Partners Consulting, к 2020 году доля удаленно работающих сотрудников в России вырастет до 20%, что обеспечит работодателям экономию более 1 трлн рублей.

крупные компании России уже демонстрируют тенденцию перехода на удаленную работу. Например, компания «ВымпелКом» планирует к концу 2017 года закрыть 70% своих офисов и перевести сотрудников на дистанционную занятость. Малое и среднее предпринимательство также поддерживает этот тренд. По результатам опроса, проведенного компанией «Битрикс 24», 27% компаний планируют перевести на удаленную работу более половины персонала.

желание работать на «удаленке» проявляют 67% соискателей. А количество вакансий, предлагающих такую работу, составляет около 35% от общей доли объявлений.

стремление мелкого и среднего бизнеса сэкономить на аренде офисных помещений в период кризиса.

В Ростове-на-Дону на данный момент существует 5 площадок, которые предоставляют услуги коворкинг-центра. Для крупного города с населением более 1 млн. человек этого недостаточно, поэтому создание удобного рабочего пространства в формате коворкинг-центра рассматривается как перспективное направление.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Таким образом, можно говорить об инвестиционной привлекательности данного бизнеса. Открытие коворкинг-центра позволит учесть тенденции современной экономики и предпринимательства и занять свободную нишу в преддверии развития данного направления.

3. ОПИСАНИЕ ТОВАРОВ И УСЛУГ

Термин «коворкинг» можно перевести дословно как «совместно-работающие». Следовательно, коворкинг представляет собой форму самоорганизации, сообщество людей, объединенных на одном пространстве для выполнения какой-либо работы. По своей сути коворкинг-центры являются «коммунальными офисами» и предоставляют места для работы, деловых встреч и различных мероприятий. В таком пространстве можно арендовать постоянное рабочее место или периодически посещать заведение по мере необходимости. Именно эта вариативность и определяет главное преимущество коворкинг-центров. Кроме того, коворкинг-центры – очень удобны, так как оборудованы всем необходимым для организации комфортной работы. Здесь можно арендовать целое рабочее место со столом, личным шкафчиком для вещей, воспользоваться бесплатным wi-fi, выпить кофе. Особенной популярностью коворкинг-центры пользуются у специалистов интеллектуального труда и представителей творческих профессий. В пространстве коворкинг-центра можно встретить предпринимателей, фрилансеров, небольшие компании, которым не выгодно снимать отдельный офис, и креативные группы, собравшиеся для разработки одного общего проекта.

По своей сути коворкинг-центры являются подобием антикафе с той лишь разницей, что антикафе предназначены для отдыха, а коворкинг-центры – для работы. Однако принцип один и тот же: посетителю предоставляется в пользование универсальное пространство с оплатой времени пребывания в нем.

Коворкинг-центры обладают следующими преимуществами:

экономия на аренде помещения;

вариативность пользования: в центре можно арендовать одно рабочее место на определенный срок, или периодически посещать центр, пользуясь свободным местом;

центры подходят как для организации индивидуальной работы, так и для проведения различных встреч, семинаров, видеоконференций и других мероприятий. Для этого в центрах предусмотрены различные зоны;

деловая обстановка способствует повышению производительности труда;

коворкинг-центры могут стать площадкой для полезных деловых знакомств;

центры снабжены всем необходимым для работы: офисной техникой, Wi-Fi и т.д.

Однако следует учитывать следующие минусы коворкинг-центров:

открытая планировка «коммунального офиса» не подходит людям, привыкшим работать в тишине и уединении;

не каждый специалист готов оплачивать ежедневную аренду рабочего места.

Таким образом, открывая коворкинг-центр, необходимо четко понимать, каким категориям специалистов будет интересно это предложение.

Проект коворкинг-центра предполагает получение прибыли от аренды рабочих мест различными специалистами. Помимо основного источника дохода коворкинг-центры также зарабатывают на аренде конференц-залов и тренинговых комнат, проведении обучающих курсов, мастер-классов и так далее.

Готовые идеи для вашего бизнеса

В соответствии с перечнем услуг, предлагаемых коворкинг-центром, определяется и организация самого пространства, и необходимая площадь, и тарификация. Некоторые коворкинг-центры создаются с определенной тематикой – например, это может быть пространство, объединяющее творческих людей, сотрудников промышленности или начинающих предпринимателей. Такие тематические коворкинг-центры позволяют объединять специалистов из одной сферы деятельности, что расценивается посетителями как дополнительное преимущество. Управлять такими тематическими коворкинг-центрами намного проще, поскольку имеется четкое представление о целевой аудитории и требованиях, которые она предъявляет.

В данном проекте предполагается создание коворкинг-центра, представляющего собой творческое пространство. Центр позиционирует себя как место, где представители творческих профессий могут взаимодействовать друг с другом или получить вдохновение для работы. Данная концепция предполагает создание трех функциональных зон: изолированные рабочие места, позволяющие работать в уединении и тишине; общий зал, где будут вестись переговоры, проводиться встречи; а также отдельный зал для проведения семинаров, тренингов и так далее. На базе коворкинг-центра будут проводиться различные тренинги, творческие вечера, выставки творческих работ и т.д. Таким образом, миссия данного коворкинг-центра заключается в создании творческого пространства, нацеленное на развитие творческого потенциала его посетителей.

В связи с определенной концепцией, установлен примерный перечень услуг коворкинг-центра:

постоянная или разовая аренда рабочего места (стоимость включает пользование офисной техники, бесплатный Интернет, пользование кофемашиной и кулером);

аренда зала для семинаров (стоимость включает пользование техникой для проведения презентаций);

аренда зала для выставок, концертов, творческих вечеров и т.д.;

организация самим центром бесплатных семинаров, воркшопов или тематических вечеров. Данная услуга направлена на привлечение посетителей.

Важно понимать, что для эффективного ведения бизнеса коворкинг-центра необходимо создать на его базе активное сообщество, которое постоянно участвует в различных мероприятиях и само их организовывает.

4. ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ

Целевую аудиторию коворкинга можно разделить на три большие группы:

фрилансеры составляют основу пользователей услугами коворкинг-центра. К ним можно отнести IT-специалистов, копирайтеров, переводчиков, копирайтеров, дизайнеров и других специалистов, работающих удаленно. Преимущественно в эту группу входят представители интеллектуального труда;

начинающие предприниматели – часть из них не нуждается в постоянном офисе, а другая часть не имеет возможности снимать дорогостоящий офис на постоянной основе;

самозанятое население - обычно в эту группу включают представителей творческих профессий (фотографов, писателей, коучеров и т.д.).

Также отдельно можно выделить людей, стремящихся к саморазвитию и посещающих различные мероприятия в коворкинг-центрах.

Таким образом, аудитория коворкинг-центров достаточно разнообразна и многочисленна.

В связи с тем, что сам формат коворкинг-центров довольно специфичен, для их продвижения следует использовать определенный набор рекламных методов. Коворкинг-центры нуждаются в рекламе, так как само понятие рабочих пространств относительно новое для России, и перед маркетологами стоит первоочередная задача рассказать потенциальным потребителям обо всех достоинствах коворкинг-центров.

Для продвижения коворкинг-центров подойдут следующие рекламные методы:

продвижение в Интернете с помощью сайта и групп в социальных сетях;

организация образовательных и развлекательных мероприятий для посетителей;

предоставление контента: фотоотчеты, прямые трансляции, видеолекции, полезные сведения;

создание комфортного рабочего пространства и зоны отдыха;

партнерство с местными СМИ.

Готовые идеи для вашего бизнеса

К методам рекламы можно отнести и местоположение коворкинг-центров. Наиболее удобным вариантом является размещение помещения в центре города, где обычно концентрируется деловая активность. Это позволит привлечь большее количество посетителей.

В данном проекте предполагается активное продвижение коворкинг-центра, что подразумевает определенный рекламный бюджет. Планируемый перечень рекламных мероприятий и затраты на их проведение представлены в таблице 2. В соответствии с расчетами, на продвижение коворкинг-центра планируется затратить 75 тыс. рублей.

Активная маркетинговая стратегия позволяет окупить затраты на коворкинг-центр за несколько месяцев, хотя обычно на это требуется около 1 года. В среднем, расценки на использование коворкинга составляют:

разовое посещение: 300-500 руб.

стоимость абонента на месяц: 5000-15000 руб.

стоимость аренды конференц-зала: 5000-10000 руб.

Исходя из средних цен на основные услуги коворкинг-центров, рассчитаем планируемые доходы. Для этого определим среднее число посетителей в день – 20 человек и средний чек 400 руб.: 20*400*30=240 000 (руб.). Количество проданных месячных абонементов – 10, средней стоимостью 8000 руб.: 10*8000=80 000 (руб.).

Количество проведенных в месяц мероприятий: 20, средняя стоимость аренды зала 8000 руб.: 20*8000= 160 000 (руб.).

Таким образом, предполагаемый месячный доход коворкинг-центра составляет 480 000 рублей.

5. ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА

Открытие коворкинг-центра и организация его деятельности подразумевает следующие этапы:

1) Выбор местоположения и помещения. При выборе места для коворкинг-центра предпочтение следует отдавать центру города. Во-первых, именно здесь концентрируется основная часть бизнес-процессов; во-вторых, туда одинаково удобно добираться всем клиентам; в-третьих, такое размещение престижно, что важно для тех клиентов, которые планируют проводить на базе коворкинг-центра различные деловые встречи и переговоры.

При выборе местоположения стоит обращать внимание на наличие вблизи удобной транспортной развязки, парковки для автомобилей, а также на пейзаж за окнами – установлено, что посетители коворкинг-центров обращают внимание на вид из окна.

К самому помещению коворкинга также предъявляются определенные требования. Зонирование коворкинг-центра предполагает использование большой площади. Минимальная площадь для коворкинг-центра составляет 100 кв.м. В данном проекте предполагается аренда площади 160 кв.м. в центральной части города. Стоимость аренды составляет 110 000 рублей/месяц.

2) Оформление помещения. Правильное зонирование и оформление пространства является одним из ключевых параметров успеха коворкинга. Если удастся организовать комфортные условия, посетители будут готовы возвращаться и платить за особые условия, которых невозможно добиться в других местах. Иными словами, коворкинг-центр должен стать уникальным пространством, способным привлечь посетителей. Удобная мебель, интересный интерьер, правильное зонирование – все это элементы, создающие особую атмосферу. Творческие люди особенно ценят эстетику окружения, поэтому в данном проекте планируется воспользоваться услугами дизайнера для создания привлекательного интерьера. Затраты на услуги дизайнера и ремонт помещения составят 300 000 руб.

3) Приобретение мебели и оборудования. Коворкинг предполагает удобное рабочее пространство. Поэтому следует внимательно отнестись к наполнению коворкинг-центра. В таблице 3 представлен примерный перечень необходимого оборудования, исходя из организации коворкинга на 30 рабочих мест и конференц-зала вместимостью до 100 человек. В соответствии с расчетами, общая сумма расходов на оборудование коворкинг-центра составит 450 000 рублей.

Таблица 3. Расходы на мебель и оборудование коворкинг-центра

Важно понимать, что чем более полноценной и многофункциональной будет комплектация, тем больше времени клиент будет проводить в стенах коворкинг-центра.

4) Подбор персонала. Для стандартного коворкинг-центра не требуется многочисленный персонал. Основная должность – это администратор. В его обязанности входит: следить за исправностью оборудования и порядком в помещении, контролировать запасы расходных материалов, продавать абонементы посетителям, информировать клиентов об акциях, тарифах, планируемых мероприятиях, вести аккаунт в социальной сети. На должность администратора рекомендуется приглашать девушек, так как они обычно вызывают больше доверия у посетителей. Для небольшого коворкинг-центра будет достаточно 2 администраторов, работающих посменно. Помимо этого, могут потребоваться услуги бухгалтера, уборщицы и IT-специалиста, который будет заниматься обслуживанием сайта.

В данном проекте предполагается, что сам предприниматель ведет бухгалтерский учет, IT-специалист не входит в основной штат, работая по договору аутсорсинга.

6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Начальным этапом открытия коворкинг-центра является регистрация бизнеса в государственных органах и оформление всей необходимой документации.

Для ведения коммерческой деятельности регистрируется ООО с упрощенной системой налогообложения («доходы минус расходы» по ставке 15%). Вид деятельности согласно ОКВЭД-2:

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

77.33 Аренда и лизинг офисных машин и оборудования, включая вычислительную технику

77.2 Прокат и аренда предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения.

График работы коворкинг-центра – ежедневно, с 9:00 до 21:00. Исходя из этого, формируется штатное расписание. Так как заведение открыто 7 дней в неделю и 12 часов в сутки, следует организовать посменный график работы для основного персонала.

В данном проекте предприниматель исполняет обязанности управленца и бухгалтера. Он занимается наймом персонала, разработкой маркетинговой политики, контролем за работой персонала и бухгалтерским учетом. Таким образом, общий фонд оплаты труда составляет 109200 рублей.

Таблица 4. Штатное расписание и фонд оплаты труда

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Финансовый план учитывает все доходы и расходы проекта, горизонт планирования составляет 5 лет.

Для запуска проекта необходимо рассчитать объем первоначальных инвестиций. Для этого нужно определиться с затратами на приобретение мебели и оборудования, рекламное продвижение на рынке и формирование оборотных средств, за счет которых будут покрываться убытки начальных периодов.

Первоначальные инвестиции для коворкинг-центра составляют 1 020 000 рублей. Основная часть требуемых инвестиций приходится на приобретение мебели и оборудования –44,1%, доля расходов на аренду и ремонт помещения составляет – 40,1%%, на рекламу – 7,4%. Остальные статьи расходов занимают 8,4% от общего объема инвестиций. Проект финансируется за счет собственного капитала. Основные статьи инвестиционных затрат отражены в таблице 5.

Таблица 5. Инвестиционные затраты

Переменные расходы состоят из затрат на расходный материал (бумага и чернила для офисной техники, вода и напитки, находящиеся в общем доступе, и т.д.). Для упрощения финансовых расчетов переменные расходов рассчитывается, исходя из суммы среднего чека и фиксированной наценки в 300%.

Постоянные расходы состоят из арендной платы, коммунальных платежей и оплаты Интернета, фонда заработной платы, расходов на рекламу и амортизационных отчислений. Размер амортизационных отчислений определяется линейным методом, исходя из срока полезного использования основных фондов в 5 лет.

Таблица 6. Постоянные затраты

Таким образом, были определены постоянные ежемесячные расходы в размере 276 700 рублей.

8. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ

Срок окупаемости проекта при первоначальных инвестициях в 1 020 000 рублей составляет 15 месяцев. Практика показывает, что средний срок окупаемости коворкинг-центров составляет 1,5-2 года. По мнению аналитического сайта DeskMag, «любой продержавшийся два года коворкинг выходит в плюс». Таким образом, срок окупаемости в 15 месяцев – вполне оптимистический прогноз для данного направления бизнеса. Добиться таких результатов возможно при правильной организации бизнеса и эффективном использовании возможностей. Все это обеспечит достаточный уровень продаж.

Выход на плановый объем продаж планируется на 4-ый месяц работы. Объем чистой прибыли за первый год работы составит 879 136 рублей. Рентабельность продаж в первый год работы – 15,9%.

Чистая приведенная стоимость положительна и равна 241 495 рублей, что позволяет говорить об инвестиционной привлекательности проекта. Коэффициент рентабельности инвестиций составляет 8,36%, внутренняя норма прибыли превышает ставку дисконтирования и равна 7,36%.

9. ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ

Для оценки рисковой составляющей проекта необходимо провести анализ внешних и внутренних факторов. К внешним факторам относятся угрозы, связанные с экономической ситуацией в стране, рынков сбыта. К внутренним – эффективность управления организацией.

Внутренние риски:

низкая посещаемость заведения вследствие неготовности специалистов и предпринимателей к переходу на работу в формате коворкинга. Решить эту проблему возможно при помощи продуманной маркетинговой стратегии, которая позволит донести до целевой аудитории все преимущества коворкинг-центров;

снижение репутации самого коворкинг-центра в кругу целевой аудитории при ошибках в управлении или снижении качества услуг. Снизить риск возможно при тщательном отборе персонала и контроле за качеством предоставляемых услуг, а также мониторинге отзывов посетителей;

сезонность продаж : в периоды отпусков и праздников количество посетителей коворкинг центров сокращается. Чтобы нивелировать данный риск, предполагается использование альтернативных способов извлечения выгоды. Например, в период праздников рекомендуется использовать пространство коворкинг-центра как площадку для выставок, концертов, тематических вечеров и т.д. Другим методом привлечения посетителей может стать программа лояльности, акции и скидки. В летнее время можно адаптировать программу центра для студентов и школьников, предоставляя им скидки на посещение;

поведение резидентов центра. Поскольку коворкинг подразумевает объединение на одном пространстве различных людей, могут возникнуть трудности с дисциплиной. Для работы требуется поддержание определенной атмосферы и следованию правилам, обозначенным для посетителей коворкинг-центра. Этот риск является специфическим, бороться с ним достаточно тяжело. Минимизировать этот риск возможно за счет грамотной планировки рабочего пространства, предусматривающего наличие изолированных рабочих мест.

Внешние риски:

наличие более сильных и популярных конкурентов. Снизить влияние этого риска возможно при создании уникального предложения, которые не могут предложить конкуренты. Высокое качество услуг и гибкая ценовая политика являются основными конкурентными преимуществами, к которым должен стремиться коворкинг-центр;

повышение стоимости закупочных материалов, аренды помещения. Нивелировать этот риск возможно при грамотном выборе партнеров и включении в договор всех необходимых требований и условий;

снижение стоимости аренды традиционных офисных помещений из-за кризиса, что сделает коворкинг менее конкурентоспособным. Во избежание наступления этого риска необходимо создать разнонаправленный центр и диверсифицировать источники получения дохода.

10. ПРИЛОЖЕНИЯ

Если вы категорически не приветствуете сезонный бизнес, копировальный центр – это то, что может вас заинтересовать. Решить вопрос сезонности такого проекта поможет ориентация на определенную целевую аудиторию и продуманное месторасположение копировального центра. Как правило, подобного рода услугами пользуются студенты, офисные сотрудники, посетители различных государственных учреждений.

Регистрация дела

Бизнес-план копировального центра начинается с регистрации предприятия. Оптимальная организационно-правовая форма в этом случае – индивидуальный предприниматель. Несмотря на то, что вы будете нести ответственность своим имуществом и постоянно платить пенсионный налог, вам будет легче вести бухгалтерию предприятия, а также есть возможность перейти на упрощенную систему налогообложения или единый вмененный налог. Также нет необходимости формировать уставной капитал.

При регистрации необходимо указать код ОКВЭД - 74.85 «Предоставление секретарских, редакторских услуг и услуг по переводу». Оплату можно проводить без кассового аппарата, но если он приобретается, его необходимо поставить на учет в налоговую инспекцию.

Выбор места под бизнес

Следующий пункт, который должен предусмотреть бизнес-план копировального центра – выбор подходящего месторасположения. Это решающий фактор для данного бизнеса. Важно найти не просто людное место, а то, где будет максимальный поток ваших потенциальных клиентов. Такими местами являются помещения недалеко или прямо в ВУЗах, административных учреждениях, бизнес-центрах, офисных зданиях и прочее. Для вашего центра желательно найти площадь на первом этаже зданий. Во-первых, на этажах выше проходимость значительно хуже. Во-вторых, если на первом этаже откроется конкурирующее заведение, ваши доходы могут существенно сократиться.

Какую площадь должен предусмотреть бизнес-план копировального центра, зависит от вашего бюджета и размаха дела. Так, при самых скромных вложениях достаточно будет площади 6-10 кв. м. Если вы планируете предлагать широкий спектр услуг, понадобится помещение от 50 кв. м. Главное, чтобы внутри одновременно могли поместиться хотя бы несколько клиентов.

Основное требование к такому помещению – отсутствие пыли и сырости. В противном случае техника быстро выйдет из строя, а бумага просто испортится.

Примерный перечень услуг

Перечень предоставляемых услуг напрямую зависит от масштабности вашего проекта. Их можно поделить на основные и дополнительные. Основными услугами, которые собственно делают копировальный центр таковым, являются:

• собственно копирование;
• чёрно-белая печать, в том числе в больших объемах;
• цветная печать, которая обычно заказывается в небольших объемах;
• ламинирование.

Для предоставления этих услуг достаточно минимальной площади под оборудование. Чтобы оптимизировать бизнес, желательно предлагать расширенный ассортимент услуг. В любом случае его надо расширять, когда основные услуги позволяют выйти на окупаемость и получать определенный доход. Дополнительными услугами являются:

• печать фотографий прямо на месте с возможностью выбора изображений на имеющемся съемном носителе;
• изготовление визиток;
• печать небольших партий буклетов и книг;
• переплет дипломов, курсовых, диссертаций;
• продажа канцтоваров, в том числе бумага поштучно;
• изготовление приглашений, календарей, поздравительных открыток;
• печать изображений и надписей на футболках, чашках и прочей сувенирной продукции.

Необходимое оборудование

Соответственно, опираясь на набор услуг, необходимо планировать закупку оборудования. Для работы копи-центра как минимум понадобятся:

• компьютер или ноутбук;
• копировальный аппарат;
• переплетчик;
• ламинатор;
• принтер (лазерный или струйный).

Лазерный принтер будет стоить дороже струйного, но он дешевле в обслуживании.

Можно сэкономить на оборудовании, купив многофункциональное устройство (МФУ), которое совмещает в себе принтер, ксерокс и сканер. Но когда поток клиентов увеличится и придется одновременно, например, сканировать и копировать, все равно понадобятся отдельные аппараты. Кроме того, надо учитывать, что в случае поломки МФУ вы не сможете оказывать три типа базовых услуг. При раздельной работе устройств в случае поломки одного из них ваша производительность снизится незначительно.

Копировальное устройство надо подбирать на основе таких характеристик:

• наличие двух лотков автоматической подачи бумаги;
• скорость печати не меньше 20 копий в минуту;
• плотность печати 1200 х 600 dpi;
• это должна быть проверенная, а не новая модель на рынке;
• под нее можно легко найти бесплатное программное обеспечение.

Если вы кроме копировальных услуг больше ничего не предлагаете, ваш бизнес обречен. Один аппарат не способен окупить затраты на аренду и зарплату сотрудника. На одном устройстве за день можно сделать до 5 тыс. копий, а это всего 250 долл. прибыли в месяц.

Для расширенного объема услуг необходимо закупить такое оборудование:

• копировальная черно-белая машина (А3) – от 1,5 тыс. долл.;
• ламинатор – 0,8-5 тыс. долл.;
• ризограф (А4) – от 4 тыс. долл.;
• копировальная цветная машина – от 20 тыс. долл.;
• машина для резки бумаги – 2 тыс. долл.;
• компьютер дизайнерский – от 1,5 тыс. долл.

В среднем на приобретение оборудования надо выделить около 60 тыс. долл. Еще около четырех тысяч надо выделить на закупку мебели. На ней можно сэкономить, купив подержанные экземпляры.

Доходы бизнеса

Прибыль от этой деятельности зависит от набора предлагаемых услуг, а также от средней их стоимости в регионе. В среднем распечатка одного листа составит 0,06 долл., копирование – 0,08 долл. Опять же, усредненные показатели заказов одного центра, расположенного возле ВЗУа – 20 рефератов по 30 листов и десяток работ по 100 листов. Это позволит в день выручить около ста долларов, но такая удача будет случаться не каждый день. Поэтому в среднем за месяц с такого бизнеса можно получать около 2 тыс. долл.

Из этой прибыли надо вычесть налоги, а также зарплату как минимум двум дизайнерам, курьеру и менеджерам по продажам. Сэкономить на зарплате можно, если договориться о сдельной оплате.

Еще одна существенная статья расходов – аренда, которая составляет 10-30 долл. за квадратный метр в зависимости от региона. Плюс надо выделить средства на рекламу, без которой вам сложно будет раскрутиться. Итого проект может окупиться уже за четыре месяца.

Бизнес центр – это один из наиболее затратных способов заработка, но и один из самых надежных. Здания подобного рода никогда не остаются невостребованными. Практически в любом городе есть компании, которые нуждаются в собственном офисе. Оказав им необходимую услугу, вы сможете обеспечить себя надолго пассивным доходом без активной занятости. Поэтому если у вас достаточно средств и вы хотите вложить их в успешное дело, инвестиции в собственный бизнес-центр станут одним из наиболее надежных вариантов.

Бизнес-центр – это здание, которое может предоставлять помещение не только торговым организациям. Здесь же с радостью разместится, к примеру, центр детского развития, компании из развлекательной сферы, мастерские, оказывающие сервисные услуги. Однако чтобы проект был успешен, сначала необходимо составить для него бизнес-план. Документ должен учитывать все основные тонкости работы организаций подобного рода, поэтому уделите особое внимание его разработке! Сегодня разберем план для организации бизнес-центра, а также отметим все основные нюансы.

Стоит ли начинать

Разумеется, абсолютно все предприниматели желают, чтобы их клиенты получали максимум удобства от сотрудничества с компанией. В большинстве случаев заказчикам приходится лично приходить в офис организации для переговоров или оформления сделок. Поэтому собственное помещение является необходимостью для многих бизнесменов. Но где его найти, особенно если речь идет о небольшом городе? И вот здесь на помощь готов прийти наш проект.

При разработке плана обязательно следует учитывать все мелочи, которые только могут потребоваться клиенту. Например, арендатор должен иметь возможность поставить машину на паркинге, посетить кафе, воспользоваться Интернетом в любой точке здания.

Хороший бизнес-центр должен обеспечить все эти удобства клиентам и посетителям их офисов. Главная задача любого плана в данной сфере – создать более комфортные условия, чем у конкурентов, предлагающих помещения под аналогичные задачи.

Повторимся, открыть собственное дело в данной отрасли смогут лишь люди, обладающие внушительными финансовыми резервами. Строительство и обустройство здания потребует существенных затрат. Кредиты на такие суммы простым гражданам, скорее всего, не предоставит ни одна финансовая организация. Поэтому если у вас есть несколько миллионов долларов – вы можете рискнуть. Рассмотрим приблизительный финансовый план по открытию бизнес-центра:

• источник получения средств: личные вложения, банковские займы, частные инвестиции;
• форма предпринимательской деятельности – общество с ограниченной ответственностью;
• стоимость реализации – 250 000 000 руб.;
• ориентировочная окупаемость – 2 года;
• приблизительный процент по займам – 25%;
• сумма перечислений по процентам – 125 000 000 руб.;
• прибыль инвесторов – 125 000 000 руб.

Обращаем ваше внимание, что двухгодичная окупаемость – это очень оптимистичный прогноз. Как правило, проекты подобного рода окупаются за 5 лет, а иногда и более. Зависит от множества факторов. Поэтому еще раз тщательно подумайте, есть ли у вас возможность получить необходимые инвестиции в проект и сможет ли он принести желаемую прибыль.

Особенности разработки бизнес-плана

Прежде всего, следует провести подробный анализ рынка недвижимости, который обязательно должен быть отражен в вашем плане. Более того, вас интересует не простая недвижимость, а именно офисные здания, которые находятся в вашем городе. В итоговом документе должны быть отмечены все основные рыночные тенденции. Следует включить в проект все параметры рынка, определить плюсы, которые предлагают конкурирующие центры, и подробно расписать все преимущества вашего предложения. В плане обязательно учитываются и интересы будущих клиентов. Потрудитесь составить перечень их потребностей, проанализировать его и совместить их с преимуществами своего центра.

Где построить здание? Это одна из самых главных проблем во всем проекте, ведь свободной земли, как правило, не хватает. Оптимальным местом для строительства является центральная часть города, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой. Однако получить там место сложнее всего. Теоретически возможно договориться об уничтожении невостребованного здания с дальней передачей земли под застройку. Помните, если вдруг вам повезет с получением земельного участка в центре – это уже немалая доля успеха.